タイの不動産投資
一口に不動産投資と申し上げても、物件の内容は様々です。
「工場用地」「コンドミニアム」「ビル」投資など、その状況は日本と酷似しておりますが、高度成長真っ最中のタイには、様々な投機対象の物件が存在します。
大金が動く場合が多いので、それに付け込む輩も存在しておりますので信用第一を念頭にしながら、ご自分の判断を信じて進めていただきたいと思います。
不動産環境
アジアのデトロイトと呼ばれているタイ。
自動車産業の発展に伴う、各国の資本流入・工場建設が急ピッチで進み、タイに中流階級と呼ばれる新しい不動産購買層の誕生などを生んでおります。
外国企業の駐在員を中心に、その家族が住む不動産の需要、開発も盛んに行われております。
またタイ国内は、首都バンコクを中心に交通インフラ整備が急ピッチで進められています。
車社会であるタイの現況や、バンコクの大渋滞の緩和のために、鉄道延伸・拡張工事が急ピッチで進んでおり、新路線の沿線、新駅に近いエリアの開発や、大型ショッピングモールなどの商業施設の開発も進み、郊外型の不動産開発も活発になっております。
また、2015年末に発足したAEC（ASEAN Economic Community）アセアン経済共同体が、タイをはじめとするASEAN経済を活発にします。ASESNの統合、AEC誕生に向けた巨大なインフラ投資は現在着々と進み、タイ、ミャンマーでの国境整備では、ミャンマーのダウェーからタイ・バンコクを経由してカンボジア、ベトナムへ至る東西回廊の道路整備などが進められ、都市部以外にも不動産需要が発生しております。
土地は買えません
タイでは外国人の土地の所有は認められていません。
信用しているタイ人の名義で、土地の購入をしている方が多数見受けられますが、時間が経過するごとに疎遠になったり、けんか別れをして、土地の所有権を持って行かれる事例が大多数です。
タイ国政府が認めた特例はございます。
外国人でも購入可能な不動産
タイのコンドミニアムは、外国人も自己名義で登記できます。
権利証にはタイ語表記で氏名が記載され、その権利はタイ人と同様に保障されます。
ただし外国人によるコンドミニアムの所有は、1棟のコンドミニアムに対して、購入面積割合が外国人49％、タイ人51％と定められています。
販売方法
タイの新築コンドミニアムは、建設・完成を待たず購入するのが一般的です。
バンコクでは、あちらこちらにショールームがあり、建設前に販売を開始（プレビルド）し、何段階かに分けて販売します。
段階を経るごとに価格が上昇するのが一般的ですが、最近の開発過剰で、一部地域・物件では逆に、値下げ（実際の価格は下げないで、オートバイを付けるとか、オマケを付けて販売する）をする物件もございます。
物件予約
物件の契約には、外国人はパスポートのみの提示で大丈夫です。煩雑な書類の用意や国・自治体によるチェックや認証などを受ける必要はないみたいです。
また、購入にあたっては、タイに移住している必要もなく、特別なビザを取得する必要もありません。
購入の簡単な流れ
- セールスオフィス（モデルルーム）を訪問し、物件の概要や周辺環境のチェック
- 間取りや階数など諸々を検討後、予約金を支払う
- 契約金を支払い、契約書を結ぶ
- 完成までの期間、毎月の支払を行う
- 建物が完成したら残額を支払い「登記」
外国人の物件制限
外国人が購入するにあたり、最低価格や、物件の面積制約はありません。
物件の購入個数にもよりますが、購入面積割合が外国人49％を超えなければ制約はありません。
契約の注意点
契約書の有効性としては、タイ語、英語、日本語それぞれ有効ですが、以下の点に留意が必要になります。
法務上
タイでの裁判の場合、タイ語を用意する必要がある可能性が高いです。
税務上
- 税務調査において、英語の契約書は内容に問題がなければ、調査時の説明資料として問題ないが、担当官によって、タイ語への翻訳を要求することもあります。
- 日本語の場合には、多くの担当官が理解できない（読めない）ために、タイ語か、英語への翻訳を要求される可能性が高いです。
簡単に言ってしまえば、タイ語が最も望ましく、日本語よりは英語のほうが望ましいです。
日本語は出来るだけ避け、タイ語、もしくは英語の契約書を使うようにすることが望ましいでしょう。
またすぐに翻訳が用意できる場合は、日本語を使用した契約書でもよいでしょう。
内容等を専門家に相談しながら、契約書にご署名した方がよいでしょう。
不動産の利益とリスク
キャピタルゲイン（資産価値の上昇による利益）
当たり前のことですが、良い情報をいち早くキャッチし、いち早く判断、早い段階での購入をすれば、一番安く物件を手に入れる事ができます。
海外の物件で、第一期販売で購入するのは勇気がいりますが、最終期で売却しキャピタルゲインを目的にした投資もあります。
キャピタルゲインに対する課税率は利益100万Bまで10％、150万Bまで15％です。
インカムゲイン（賃貸収入）
中長期的に物件を貸して利益を得ます。日本人やその他の外国人を中心に、タイ人の中流階級も含めた方々への賃貸がターゲットになります。
またAirbnbなどを利用して、短期で民泊してる方も多くおられます。
物件管理会社とのトラブルも報告されておりますので、契約時にご確認を忘れないようにしてください。
タイ不動産購入のメリット
- 比較的、手ごろな物件がある
- 中古物件の値下がり幅が小さい。
- バンコクには鉄道延伸計画があり、将来的に期待できます。
タイの不動産購入のデメリット
- 為替リスクがある（考え方ではメリットでもある）
- 政治経済の変化のリスク
- 日本語の情報収集が難しい
日系不動産を仲介しての契約トラブルや情報収集は問題ないと思いますが、単独で購入した場合、タイ法律知識不足や契約書の内容誤認、言語の問題で起きる意思疎通不足のトラブルなどが多くあります。 - 物件の維持管理
- 物件の手抜き工事等で建物自体に大きな欠陥を抱えている不動産もあります。
注意点
タイには日本の宅地建物取引業のような免許がなく、フリーのブローカーや、仲介者がたくさんいます。
購入する時には、多くの不動産会社が存在していますが、購入後の対応までしてくれる不動産会社はごく少数になります。
タイに限らず、海外の物件は基本的に自主管理という概念が普通なのですが、言葉が通じない環境では困ることが多く存在します。